¿Por qué la vivienda cuesta tanto, y por qué a los jóvenes se les cierra la puerta?

Tus padres compraron su casa con unos cuantos años de sueldo. Hoy, en Metro Vancouver, una vivienda vale casi diez veces lo que gana al año la familia que vive en ella, y en muchas grandes ciudades del mundo la historia se repite. Y no, no es que tu generación trabaje menos ni que gaste de más en café y Spotify.

La respuesta corta es que no hay una sola razón. La larga empieza en 1971, pasa por un dólar que perdió su ancla, tierras que existen pero que no se pueden usar, casas convertidas en bancos y familias que no se ponen de acuerdo, y termina en ti… en lo que sí puedes hacer para dejar de pagar el patrimonio de otro y empezar a construir el tuyo.

Vamos por partes.

01Dinero y crédito: medio siglo de deuda infinita

Para entender por qué una casa cuesta lo que cuesta hoy, debemos regresar a agosto de 1971. Ese año, el presidente de los Estados Unidos, Richard Nixon, desacopló al dólar del patrón oro, el cual obligaba al dólar a estar respaldado por oro, lo que le hacía conservar su valor, ya que el oro no es fácil de producir. Hasta entonces, el sistema monetario estaba bajo el modelo de Bretton Woods: los gobiernos extranjeros podían cambiar sus dólares por oro a un precio fijo, y casi todas las monedas estaban atadas al dólar. El oro funcionaba como el ancla que limitaba cuánto dinero podía crearse y, con ello, también cuánto podía prestarse.

Al soltar esa ancla, el dinero pasó a depender solo de la confianza colectiva en quien lo emite, es decir, los bancos centrales y los emisores de deuda. Desde entonces, los bancos centrales tienen la facultad de expandir la oferta monetaria según lo consideren necesario, y los bancos la multiplican a través de la emisión de crédito. Todo depende de en qué momento se encuentre la economía: si la economía está caliente, se suben los tipos, es decir, aumentan las tasas de interés; si la economía se enfría, se bajan los tipos para acelerarla. Tal cual como opera un motor de combustión interna: aceleras lo suficiente para no quedarte varado, pero desaceleras lo suficiente para no quemarlo.

¿A dónde va el dinero nuevo?

En nuestro imaginario colectivo se cree que el dinero nuevo se imprime, tanto que se podría nadar en él como Rico McPato. La realidad es que sí es así, pero con matices: cada día se crean nuevos dólares y otras monedas fiat, pero la emisión de estas monedas ha dejado de ser física y ha pasado a ser meramente digital. Para nuestra mala suerte, eso aumenta el incentivo para crear más dinero utilizando solo unas teclas en una computadora, dejando de lado el proceso romántico de producir las materias primas que componen un billete, elaborarlo, comercializarlo y resguardarlo. Pero este tema podemos dejarlo para otro artículo: ¿a dónde irán nuestros activos reales en un mundo digital?

Volviendo al crédito… de hecho, en real estate casi nadie compra una casa de contado. Cuando el crédito es barato, el mismo pago mensual alcanza para un préstamo más grande, y los vendedores ponen precio a esa capacidad de endeudamiento. Por eso el precio de una vivienda dejó de reflejar lo que gana una familia y empezó a reflejar cuánto le presta el banco.

Lo que ha cambiado en los últimos 50 años es que el acto de comprar un producto o servicio, recibirlo y considerarlo propiedad ha estado en decadencia. La propiedad está en crisis… ahora tenemos un “arrendamiento” que simula propiedad, pero de una forma más sofisticada.

El sueldo siempre llega tarde

La otra mitad del problema es que el salario no se ajusta al mismo ritmo. Cuando sube la inflación, los precios de la comida, la renta y la gasolina se mueven en meses; los aumentos de sueldo llegan, si llegan, en la siguiente revisión anual o en el siguiente contrato, y casi nunca alcanzan lo perdido por la inflación y la devaluación de las monedas fiat. Quien ya tiene activos ve cómo su patrimonio se revalúa con la inflación (sube de precio). Quien solo tiene su sueldo ve cómo su ahorro pierde valor cada año.

Esa diferencia, repetida durante décadas, es la que separa a una generación de otra. Nuestros padres compraron con varios años de sueldo; hoy, en las grandes ciudades de Canadá y el resto del mundo, una vivienda puede costar diez o más. Y no es que hoy se trabaje menos… el trabajo, a lo largo de los años, ha demostrado exigir el mismo tiempo, pero el dinero en el que se paga vale cada vez menos frente a los activos que ese trabajo pretende comprar.

No todos los economistas le dan el mismo peso al fin del patrón oro… muchos atribuyen más a las tasas de interés, a las reglas de crédito y a la falta de construcción. Pero en lo observable coinciden casi todos: el crédito abundante subió el techo de lo que un comprador puede ofrecer, y los sueldos se quedaron abajo.

02Oferta, tierra y regulación

La otra cosa que afecta a la oferta inmobiliaria es, precisamente, la regulación excesiva del inventario inmobiliario. Se dice que no hay tierra disponible, pero esto no es del todo cierto. La tierra es un recurso finito, sí, pero no escasea: hay miles de hectáreas disponibles, y buena parte del territorio de muchos países es, en realidad, tierra vacía. Lo que marca la diferencia es si esa tierra puede usarse, ya sea para fines comerciales, industriales o residenciales. Así que la próxima vez que escuches que no hay tierra, plantéate: ¿qué tan cierto es esto?

Hoy, los gobiernos tienen la facultad de determinar de dónde a dónde es propiedad de alguien. Hace varias décadas, una persona podía llegar a “tierra de nadie”, decir “de aquí hasta acá es mío” y apropiarse de ella: primero funcionalmente, después socialmente y, al final, de manera legal, con el visto bueno del gobierno. Hoy eso es mucho más difícil, por no decir imposible. Cuando se trata de propiedad del Estado, las reservas naturales, agrícolas e indígenas estrangulan la oferta inmobiliaria, y sin importar la razón o la ideología detrás, es algo que se puede medir y observar. Pero en el caso de las reservas indígenas, el problema nunca fue de quién era la tierra, sino quién decidía sobre ella… durante décadas fue el gobierno federal, no sus dueños. Hoy que las naciones Squamish, Musqueam y Tsleil-Waututh deciden sobre su propio suelo, están construyendo miles de viviendas en Vancouver. ¿Faltaba tierra, o sobraba regulación?

Además, la poca tierra urbanizable que hay requiere muchos procesos gubernamentales, financieros, logísticos, fiscales, medioambientales y sociales, y eso desincentiva el desarrollo de propiedades inmobiliarias de uso común a gran escala. Tampoco se trata de crear un exceso de oferta: eso provocaría un desbalance entre la oferta y la demanda, inventario sin vender y, por ende, posibles pérdidas para los inversionistas. Nadie quiere arriesgarse a desarrollar de más y ver su dinero estancado en propiedades vacías, que, por cierto, es en parte como comienzan las burbujas inmobiliarias.

03Demanda y especulación

En la naturaleza, cuando una población empieza a crecer demasiado rápido, provoca un desbalance en el ecosistema: esa población requiere de recursos y espacios suficientes. Un ecosistema no se mantiene estático; opera en un equilibrio dinámico. Cuando ya no puede soportar tal demanda, se rebasa lo que los ecólogos llaman su capacidad de carga: el cambio supera el umbral de resiliencia del sistema y activa un colapso en cadena.

Esto se conecta bien con el incremento de recién llegados. Con más personas llegando que casas construyéndose, el ecosistema inmobiliario empieza a tambalearse: se encarece el costo de la propiedad, se reduce el espacio vital disponible y más personas tienen que vivir en el mismo espacio para pagar la misma renta. Y ojo, a diferencia de la naturaleza, donde las especies tienen poco o nulo poder sobre su ecosistema, nosotros, los humanos, tenemos la facultad de adaptar el entorno: crear más espacios y usar de forma más eficiente los recursos disponibles para que más personas puedan tener acceso a ellos. Por eso, el problema no es que llegue más gente, sino el desincentivo para crear más recursos.

Ahora hablemos de la especulación. Nos referimos a especulación inmobiliaria cuando un vendedor pone en el mercado una propiedad sobrevalorada con respecto a su utilidad real. En términos generales, la propiedad inmobiliaria está actualmente sobrevalorada, más allá de los costos de los materiales de construcción, el valor agregado de la construcción y el desarrollo, y la plusvalía por la ubicación. La propiedad inmobiliaria se ha convertido en un banco secundario para las personas. De hecho, mucha gente que desconfía de los bancos prefiere poner su dinero en algo tangible y real, cosa totalmente respetable.

A eso súmale que las agencias inmobiliarias y otros desarrolladores, que deben cumplir con metas de ventas, tienden a crear una expectativa de inversión segura, rentable y escalable, cosa que en cualquier inversión, sea real estate o no, no es del todo correcta. Toda inversión requiere riesgo, y muchas veces ese riesgo se minimiza o se oculta, hasta que lo ves reflejado en costos de mantenimiento, impuestos, regulaciones, salarios y honorarios.

Por otro lado, si bien es cierto que las agencias inmobiliarias juegan un papel importante en las transacciones inmobiliarias, ya que aceleran el proceso de venta y facilitan la logística y la documentación requerida por las partes, es importante mantener una ética de trabajo entre todos los que laboramos en este sector. Precisamente para no retener y elevar el valor percibido de la oferta inmobiliaria disponible, sino para crear las condiciones favorables para que exista mayor oferta, más construcciones y más rápidas. De esta manera ayudamos a que la gente tenga mayores posibilidades de comprar una propiedad, lo que equivale a más transacciones inmobiliarias, mayor movimiento y una economía más grande y rápida.

04Fricción legal y fiscal

Hay costos que no suben el precio de una casa, pero sí la hacen más difícil de alcanzar. Hablamos de los impuestos y los honorarios. En Columbia Británica, quien compra paga el impuesto de traslado de dominio el mismo día en que recibe las llaves, y si la casa es nueva, también aplica el GST, un impuesto parecido al IVA en México. A eso se suman los impuestos a la especulación y a las viviendas vacías, que buscan castigar al que retiene propiedades, pero que al final también terminan en la cuenta del que compra. No son la razón total por la que un departamento cuesta lo que cuesta, pero sí la razón por la que muchos jóvenes y adultos llegan al cierre sin el efectivo suficiente. Si de por sí la compra de una propiedad requiere crédito, es decir, dinero que aún no tienes, estos costos se pagan de contado, muchas veces sin conocerlos hasta que los ves en un ticket a deber.

En cambio, en Canadá los costos legales son mucho más bajos: un abogado o notario cobra una fracción de lo que costaría en otros países, pues el registro de la propiedad es central, digital y garantizado por el Estado. En México, por ejemplo, sería otra historia: escriturar una propiedad cuesta varias veces más, sin mencionar que el trámite puede tomar varios meses.

Pero el verdadero freno en México no está en la notaría, está en la familia. ¿Cuántas casas conoces que llevan años cerradas porque el dueño murió sin testamento? Hay tanta tierra atrapada en intestados y pleitos entre hermanos que el gobierno tiene que hacer campañas cada septiembre para que la gente haga su testamento. Esa tierra existe, pero no está a la venta, y mientras nadie se pone de acuerdo, el mercado se queda con menos oferta.

En Canadá esto pesa poco; en México, mucho. Y ahí está la lección para cualquiera que tenga una propiedad.

El patrimonio se construye, primeramente, con orden.

05Por qué a los jóvenes les pega más fuerte

Todo lo anterior le pega a cualquiera que quiera comprar, pero le pega más fuerte a quien apenas está empezando: alguien con sueldo, si es que lo tiene, y sin un patrimonio.

Ahorrar para un enganche hoy es como subir una escalera eléctrica que va en sentido contrario: cada año ahorras un poco más, pero el precio de la vivienda sube más rápido de lo que tú has podido ahorrar, y el enganche que necesitabas el año pasado ya no alcanza este año. ¿Cuántos jóvenes has conocido que llevan años “a punto de comprar”?

Y cuando por fin logras juntar el enganche, aparece nuestro querido amigo el banco. En Canadá, para darte una hipoteca, el banco te evalúa como si pagaras una tasa más alta de la que realmente vas a pagar, para asegurarse de que aguantas si las tasas suben. Es una protección razonable, pero con el primer sueldo, recién terminando la universidad, con deudas estudiantiles o tarjetas de crédito, esa prueba reduce mucho cuánto te podrán prestar.

Y ojo con esto: tú y tu dinero no solo compiten contra otros jóvenes; también compiten contra personas que ya tienen una casa, la venden y llegan con años de plusvalía acumulada. Tú llegas con tu ahorro; ellos llegan con el valor que su propiedad ganó mientras tú pagabas renta. Y esa renta es justamente el dinero que debería estar construyendo tu enganche, pero terminó en el patrimonio de alguien más.

Pero no se trata solamente de ver los obstáculos del mercado inmobiliario. Como todo en la vida, el ciclo debe continuar: las generaciones emergentes deberán encontrar la manera de adquirir un espacio vital donde puedan formar una familia, reproducirse y desarrollarse correctamente, con base en el mérito, la constancia y el trabajo inteligente.

06Qué hacer para asegurar una propiedad lo antes posible

Primero, aceptar lo que no controlas. Así como el clima, que no lo podemos controlar del todo, debemos ser autoconscientes de hasta dónde tiene peso nuestro poder individual.

Lo que sí podemos controlar está en nosotros mismos, algo que generalmente se subestima.

Primero lo primero. No puedes llenar una cubeta de agua si tiene fugas o, peor aún, si no existe un flujo de agua. Entonces, en lo primero que hay que enfocarse es en crear el sistema adecuado de flujo de efectivo (cash flow): de dónde viene tu agua, es decir, tu dinero. Puede ser de ingresos por salario, ventas, comisiones, honorarios o regalías. Eso sí, tu flujo debe ser constante; de lo contrario, no es flujo, es marea.

Cada quien, según su capacidad. No esperes comprar una propiedad en el centro de la ciudad si tu flujo no te lo permite; hay que ser realistas con nuestra capacidad de pago. Si deseas aspirar a más, exígete más.

Eficientiza tus recursos. No se trata de ser un amarrado o un tacaño; se trata de mover el flujo y controlarlo tú a él, no que él te controle a ti. La mayoría de la gente exitosa que he conocido maneja sus cuentas de manera religiosa: saben perfectamente en qué gastan, cuánto ganan y cuánto les queda mes a mes, después de impuestos, claro. Esa es tu capacidad real de pago, no tu ingreso bruto.

Planifica tus pagos. Registra cada movimiento de tu cuenta bancaria y de tu cartera, o si no te da tiempo de hacerlo, contrata a un contador personal que lo haga por ti. Créeme que vale la pena.

Algo que he aprendido en mis años como agente inmobiliario (Real Estate Broker) en México es que el real estate no es una carrera de velocidad, sino de tiempo, constancia y disciplina. Aquí no prospera el que tenga más motivación, sino el que tenga mejor disciplina para lograr sus objetivos.

La buena noticia para los starters es que no todo está cooked. Hay formas de ahorrar usando cuentas del gobierno canadiense, como la FHSA y el Home Buyers’ Plan.

También existen exenciones de impuestos. En Columbia Británica, si compras tu primera vivienda para vivir en ella, puedes ahorrarte hasta $8,000 del impuesto de traslado de dominio en propiedades de hasta $835,000. Y si la vivienda es nueva, la exención puede ser total en propiedades de hasta $1,100,000, aunque no sea tu primera casa. Para ambas necesitas ser ciudadano o residente permanente y vivir en la propiedad. Para la de primer comprador, además, debes haber vivido al menos un año en Columbia Británica o haber presentado dos declaraciones de impuestos como residente de la provincia en los últimos seis años.

Copropiedad, solo con contrato, y con gente que tenga valores similares a los tuyos, visiones compartidas y una ética de negocios en común. De lo contrario, este puede ser el peor negocio que hagas en real estate.

Cuida el crédito religiosamente. Las tarjetas de crédito, lejos de servir para prestarte dinero a una tasa de interés exorbitante, sirven mejor para una sola cosa: crear relaciones con tus bancos. Una tarjeta de crédito es como un acuerdo con tu pareja: si lo cumples, la confianza sube y la relación mejora; si no, la confianza baja y la relación termina. Una buena relación con tu banco te permite tener acceso a mejores tasas de interés, mayor cantidad de crédito y plazos preferenciales. No subestimes el poder de tu tarjeta de crédito y de tu historial crediticio.

Y por último, elimina de tu vida el derrotismo. El derrotismo no trae nada bueno más que estancamiento, y así como el agua estancada se pudre y se abomba, lo mismo les puede pasar a tus finanzas, tus relaciones, tu trabajo y tu cuerpo. Que las condiciones actuales dificulten la compra de una propiedad no significa que debamos rendirnos y esperar a que alguien o algo nos salve.

Queremos una vida con movimiento. Recordemos que aquello que tiene movimiento es porque tiene energía, y el dinero es una forma de energía económica.

Quédate del lado del movimiento, del conocimiento y de la disciplina, y verás cómo tus metas inmobiliarias, y las de cualquier aspecto de tu vida, comienzan a tomar forma.

—Cierre

La vivienda no es cara por una sola razón. Es cara porque el dinero perdió su ancla, porque la tierra existe pero la regulación la congela, porque la casa se volvió un banco secundario, y porque los impuestos, los trámites y los pleitos familiares frenan lo que podría estar a la venta. Nada de eso lo controla una sola persona.

Lo que sí controlas es tu flujo, tu disciplina y tu crédito. El mercado no espera a nadie, pero tampoco le cierra la puerta para siempre a quien llega preparado.